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高手论坛大兴瀛海黄村两限竞房地块揽金69亿元瀛

更新时间:2019-10-08

  今日,北京上拍两宗限竞房地块,共揽金69亿元。这两块地分别位于大兴瀛海和大兴黄村,也是猪年北京土地市场的第一拍。

  大兴区黄村镇三合庄村DX00-0202-6009 地块,被金地商置以24.6亿元竞得,溢价率17.14%。

  整体看,这两个地块区位不错,都位于各自所属板块的中心位置。大兴瀛海地块,紧挨着瀛海镇政府,距离8号线米;黄村三合庄地块,处在黄村老城区,距离4号线公里左右。

  其次,瀛海地块价格小涨。瀛海地块,限售均价为55128元/平米,比周边的瀛海府和万和斐丽(二者均价为52449元/m²),均价高出了2679元/平米;黄村三合庄地块,销售均价为55800元/平米,与目前黄村最贵的限竞房——招商雍合府,价格一样。

  另外,就目前两个板块限竞房成交情况看,瀛海板块去化更好一些。瀛海府,2018年6月开盘,推出的194套洋房当天就售 罄,目前也已全部网签;另一个万和斐丽,截止目前共网签260套,去化率40%。而2018年限竞房的平均网签率在20%左右。

  黄村板块中,招商雍合府,与今日上拍地块紧挨着,2018年12月开盘,目前共网签了124套,网签率接近20%。

  该宗地位于大兴瀛海镇,四至范围为东至104国道,南至瀛昌街,高手论坛,西至瀛顺路,北至瀛永街。土地面积79276.913平米,建筑控制规模177023平米。建设限竞房产品,销售均价不超过55128元/平方米,最高销售单价不得超过57884元/平米。

  地块较为复杂,除了住宅外,还有教育和公交场站等配套用地,分布在地块的西侧。容积率2.5,绿化率30%。

  周边情况:附近新房多为限竞房,北侧的瀛海府,均价52449元/平米;万和斐丽,价格为52449元/平米。二手房,瀛海板块目前价格在38899元/平米。

  该宗地位于大兴区黄村镇三合庄村。四至范围为东至兴业大街,南至富华路,西至陈庄子东巷,北至陈庄子巷。

  土地面积34940.022平米,建筑控制规模94338平米,限竞房销售均价为55800元/平米,最高销售单价不得超过58500元/平米。地块容积率稍高,为2.7,除了住宅,还需配建4000平米的幼儿园。

  周边情况:黄村中板块目前二手房价格为40047元/平米。新房方面,北侧紧邻的招商雍合府,均价55800元/平米;地块南侧的颐璟万和与金悦府,也都是限竞房,均价55016元/平米;还有一个共产房,兴念雅苑,均价29000元/平米,目前已选房结束。

  1、今日上拍的这两宗地块是北京土拍市场的第93-94宗限竞房地块,它们也表明了北京2019年的土地供应中,限竞房依然有很大的比例。

  2、从土地成交情况看,2019年来,北京土地累计之前已经成交了26宗,合计508亿。房企在一线城市做大拿地的积极性依然存在。

  3、过去3年,北京出让了95宗商品房住宅地块(限竞房92宗),合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。这90多个项目大约合计是5000亿的投 资,然而现在网签仅有250亿,实际也就只有500亿。也就是刚把利息卖出来。从土地成本看,溢价率在20%的有44宗,溢价率在10-20%的有17宗,低于10%的有26宗。

  4、中原地产研究中心统计数据显示:在过去一年,北京楼市库存增加到5.66万套,相比2018年初上涨了2万套以上,上涨幅度高达57%。

  5、2019年限竞房供应继续井喷。到目前为止北京限竞房只供应了300万平米,还有590万平米的土地等待入市,2019年入市的限价房有望超过6万套。

  6、限竞房入市项目90%都亏损。目前入市的2.65万套限竞房合计签约只有20.6%,实际平均签约数量也不足40%。整体来看,已经入市这38个项目只有不足5个项目有可能盈利,其他全部亏损。

  对于限竞房来说,开盘能去化3-4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。而计算所有限竞房项目,大部分也将出现亏损。从销售周期看,基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看,都远远超过之前预期。

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